핵심 요약
- 과세 대상 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 - 12억원) / 양도가액을 곱한 금액입니다.
- 장기보유특별공제도 같은 비율의 양도차익에 적용하고, 2년 이상 거주하면 보유·거주 합계 최대 80%입니다.
- 10억원에 사서 10년 보유·거주한 집을 20억원에 팔면 양도세는 1,412만원입니다.
- 12억원 기준은 집 한 채의 양도가액이라 부부 공동명의여도 집 전체 가액으로 판단합니다.
계산식
- 양도차익
- 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 과세 비율
- (양도가액 - 12억원) / 양도가액
- 과세 대상 양도차익
- 양도차익 x 과세 비율
- 장기보유특별공제
- 과세 대상 양도차익 x 공제율 (표2 최대 80%)
- 과세표준
- 과세 대상 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원
계산 사례: 양도가액별 세금
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 양도가액 | 양도차익 | 과세 비율 | 과세 대상 양도차익 | 양도세 (지방소득세 포함) |
|---|---|---|---|---|
| 13억원 | 6억 5,000만원 | 7.7% | 5,000만원 | 50만원 |
| 15억원 | 7억 5,000만원 | 20.0% | 1억 5,000만원 | 315만원 |
| 20억원 | 10억원 | 40.0% | 4억원 | 1,412만원 |
| 25억원 | 12억 5,000만원 | 52.0% | 6억 5,000만원 | 3,210만원 |
만원 단위 반올림. 양도가액의 절반 가격에 사서 10년 보유·거주한 1세대 1주택이고, 장기보유특별공제 80%(표2), 필요경비 없음으로 가정했습니다.
양도가액이 커질수록 과세 비율과 양도차익이 함께 커져 세금이 빠르게 늘어납니다. 그래도 10년 보유·거주로 80%를 공제받으면 20억원 아파트도 1,412만원 수준입니다. 거주기간이 짧으면 공제가 크게 줄어드니 장기보유특별공제와 수원 거주기간 사례를 함께 보세요.
고가주택에서 자주 묻는 것
- 부부 공동명의여도 12억원 기준은 집 한 채에 하나입니다. 과세 대상 양도차익을 지분대로 나눠 각자 신고합니다.
- 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택은 양도가액이 12억원을 넘으면 주택 부분만 주택으로 봅니다(2022년 이후 양도분).
- 12억원을 넘으면 비과세 부분이 있어도 양도세 신고를 해야 합니다.
- 정부안에는 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 기본공제를 2027년부터 2,500만원으로 늘리는 내용이 있습니다.
함께 보면 좋은 안내
거주기간별 공제율을 보려면장기보유특별공제수원 15억 아파트 사례를 보려면수원 양도세광교 갈아타기 사례를 보려면광교 양도세비과세 요건을 보려면1세대 1주택 비과세자주 묻는 질문
12억원을 넘는 금액에만 세금을 내나요?
정확히는 넘는 금액이 아니라 넘는 비율만큼의 양도차익에 과세합니다. 예를 들어 15억원에 팔면 양도차익의 20%가 과세 대상입니다.
부부 공동명의면 각자 12억원씩 비과세인가요?
아닙니다. 고가주택은 집 한 채 전체의 양도가액으로 판단하므로 공동명의여도 12억원 기준은 하나입니다.
12억원이 조금 넘으면 가격을 낮춰 계약해도 되나요?
실제 거래가액과 다르게 계약서를 쓰면 비과세·감면 혜택이 제한되고 가산세가 붙습니다. 실제 거래대로 계약하고 필요경비 증빙을 챙기는 것이 맞습니다.