다주택자 양도세 중과, 지금 무엇이 적용되고 무엇이 바뀔까

중과 세율

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

양도소득세와 지방소득세 합계, 만원 단위 반올림. 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 뒤의 과세표준 기준이며, 중과 대상은 장기보유특별공제를 받지 못하므로 같은 양도차익이면 과세표준이 더 큽니다.

2026년 5월 10일 재개와 경과 규정

조정대상지역 다주택자 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예되다가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 5월 9일까지 매매계약을 하고 계약금을 받았거나, 토지거래허가구역 주택으로 5월 9일까지 허가를 신청하고 허가 후 계약한 경우에는, 그 전부터 조정대상지역이던 강남·서초·송파·용산구는 계약일부터 4개월, 2025년 10월 16일 새로 지정된 지역은 6개월 안에 양도(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)하면 중과하지 않는 경과 규정이 있습니다. 2026년 7월 1일 지정된 동탄구, 기흥구, 구리시는 지정 전에 매매계약을 하고 계약금을 받은 집이면 중과하지 않습니다.

중과에서 빠지는 주택

• 상속받은 주택을 상속개시일부터 5년 안에 파는 경우. 상속주택 비과세와 중과 배제
• 일시적 2주택의 종전 집을 처분기한 안에 파는 경우. 일시적 2주택
• 요건을 갖춘 장기임대주택 (조정대상지역 매입임대 아파트는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 중과 배제)
• 수도권·광역시·세종 밖의 기준시가 3억원 이하 주택, 기준시가 1억원 이하 소형주택(1세대 2주택인 경우, 정비구역 등 제외)
• 혼인이나 부모 봉양으로 합친 세대의 주택을 정해진 기간 안에 파는 경우

주택 수는 이렇게 셉니다

• 세대 전체가 가진 주택을 합칩니다. 부부가 각자 한 채씩이면 2주택입니다.
• 조합원입주권(취득 시기와 관계없이)과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어갑니다.
• 수도권·광역시·세종(군·읍·면 제외) 밖에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 주택 수에서 뺍니다.
• 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 수에 들어갈 수 있습니다.

정부안 정리

2년 이상 보유한 조정대상지역 주택에만 적용하고 장기보유특별공제는 계속 받지 못합니다. 2026년 5월 10일 이후 중과로 신고한 양도분도 2027년 세율로 정산하는 계획이 함께 발표됐습니다. 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

수지구 아파트로 지금 팔 때와 2027년에 팔 때를 비교한 계산은 수지 양도세에 정리했습니다.

자주 묻는 질문