- 일반 자산(표1)은 3년 이상 보유하면 연 2%, 15년 이상 최대 30%를 공제합니다.
- 2년 이상 거주한 1세대 1주택(표2)은 보유 연 4%와 거주 연 4%, 각각 최대 40%로 합계 80%까지 공제합니다.
- 조정대상지역 다주택 중과 대상, 분양권, 미등기 자산은 공제를 받지 못합니다.
- 정부안은 1세대 1주택 공제를 2028년 거주 연 6%와 보유 연 2%, 2029년부터 거주 연 8%로 바꾸고 공제 한도를 둡니다.
공제율 표
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 보유·거주기간 | 표1 (일반) | 표2 보유 | 표2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 | - | - | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표2는 1세대 1주택(12억원 초과 고가주택 등)이 보유 3년 이상, 거주 2년 이상일 때 보유 공제와 거주 공제를 더해 적용합니다.
표2를 받으려면
- 양도일 현재 1세대 1주택이어야 합니다. 일시적 2주택처럼 특례로 1주택으로 보는 경우도 포함됩니다.
- 보유 3년 이상, 거주 2년 이상이어야 합니다. 거주는 실제로 산 기간이고 주민등록과 생활 자료로 확인합니다.
- 거주기간이 2년이 안 되면 1주택이어도 표1(연 2%)을 적용합니다.
계산 사례: 7억원에 산 집을 15억원에, 거주기간별
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 10년 거주 | 5년 거주 | 2년 거주 | 거주 안 함 |
|---|---|---|---|---|
| 장기보유특별공제율 | 80% | 60% | 48% | 20% |
| 과세 대상 양도차익 (12억원 초과 20%) | 1억 6,000만원 | 1억 6,000만원 | 1억 6,000만원 | 1억 6,000만원 |
| 장기보유특별공제 | -1억 2,800만원 | -9,600만원 | -7,680만원 | -3,200만원 |
| 과세표준 | 2,950만원 | 6,150만원 | 8,070만원 | 1억 2,550만원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 348만원 | 990만원 | 1,497만원 | 3,133만원 |
만원 단위 반올림. 7억원에 사서 10년 보유한 1세대 1주택을 15억원에 팔고 필요경비는 없으며, 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 거주하지 않아도 비과세 요건을 갖춘 것으로 보았습니다.
10년 보유한 같은 집이라도 10년을 살았다면 348만원, 2년만 살았다면 1,497만원, 살지 않았다면 3,133만원입니다. 거주기간 1년이 공제율 4%p를 바꾸므로, 매도 시점을 거주 연수가 채워지는 날 이후로 잡는 것도 방법입니다.
2028년부터 바뀔 수 있는 부분
| 양도 시기 | 1세대 1주택 공제율 | 공제 한도 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 보유 연 4% + 거주 연 4% (최대 80%) | 없음 |
| 2028년 (정부안) | 보유 연 2% + 거주 연 6% (최대 80%) | 20억원 |
| 2029년 이후 (정부안) | 거주 연 8% (최대 80%) | 10억원 |
2026년 8월 정부 세제개편안으로 국회 심의 중입니다. 공제 한도는 사람별 연간, 양도 물건별 한도입니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 늘리는 안(2027년 양도분부터)과, 1세대 1주택이 아닌 주택(중과 대상 제외)의 공제도 보유기간 대신 거주기간 기준으로 바꾸는 안이 함께 들어 있습니다.
함께 보면 좋은 안내
12억원 초과 계산을 보려면고가주택 양도세수원 거주기간 사례를 보려면수원 양도세중과 대상인지 보려면다주택 중과비과세 요건을 보려면1세대 1주택 비과세자주 묻는 질문
거주기간은 주민등록만 있으면 인정되나요?
주민등록상 전입 기간을 기준으로 보되 실제로 살지 않았다면 인정되지 않을 수 있습니다. 관리비, 공과금 등 실거주 자료를 보관해 두세요.
2주택자는 장기보유특별공제를 못 받나요?
조정대상지역 주택을 중과로 팔 때만 받지 못합니다. 조정대상지역이 아니거나 중과에서 빠지는 주택은 표1(최대 30%)을 받습니다. 다만 일시적 2주택·상속주택 특례처럼 1세대 1주택으로 보는 고가주택은 2년 이상 거주했다면 표2를 받습니다.
상속받은 집의 보유기간은 언제부터인가요?
장기보유특별공제는 상속개시일부터 셉니다. 1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간은 상속개시 당시 같은 세대였다면 같은 세대로서 보유·거주한 기간을 합칩니다.