동탄 아파트 양도세 비과세 거주요건과 분양권 세율

핵심 요약

2026년 7월 1일 이후 동탄구에서 산 집은 2년 보유에 더해 2년을 살아야 1세대 1주택 비과세를 받습니다.
2022년 11월 14일부터 2026년 6월 30일 사이에 산 집과, 지정 전에 무주택 세대가 계약하고 계약금을 낸 집은 거주 요건이 없습니다. 2017~2022년 조정대상지역 기간에 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
5억원에 산 집을 3년 뒤 8억원에 팔 때, 거주 요건을 못 채우면 양도세가 9,490만원입니다.
분양권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 단일세율로 과세합니다.

동탄 양도, 이런 상담이 많습니다

동탄1·2신도시는 신혼 때 산 아파트를 팔고 넓은 집으로 옮기는 가족이 많고, 새 아파트 분양도 꾸준한 곳입니다. 2026년 7월 조정대상지역 지정으로 비과세 요건이 취득 시기에 따라 갈리게 되어 집을 산 날짜부터 확인하는 상담이 늘었습니다.

취득 시기	1세대 1주택 비과세 요건
2026년 7월 1일 이후 취득	2년 보유 + 2년 거주
2022년 11월 14일 ~ 2026년 6월 30일 취득	2년 보유
지정 전에 무주택 세대가 계약하고 계약금 지급 (취득은 지정 후)	2년 보유
예전 조정대상지역 기간에 취득 (동탄2 택지개발지구는 2017년 8월 3일부터, 동탄1 등 화성시는 2020년 6월 19일부터 2022년 11월 13일까지)	2년 보유 + 2년 거주

취득 시기는 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 분양받은 아파트도 잔금을 치른 날(그때 완공 전이면 완공일)에 조정대상지역인지로 판단하고, 지정 전에 분양계약을 하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주 요건이 없습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

항목	지정 전 취득 (거주 요건 없음)	지정 후 취득, 2년 거주	지정 후 취득, 거주 안 함
양도차익	3억원	3억원	3억원
비과세 여부	비과세 (2년 보유)	비과세 (2년 보유·거주)	과세 (거주 요건 미충족)
장기보유특별공제	-	-	3년 6%
과세표준	-	-	2억 7,950만원
양도세 (지방소득세 포함)	0원	0원	9,490만원

만원 단위 반올림. 1세대 1주택이 5억원에 산 아파트를 3년 뒤 8억원에 팔고 필요경비는 없다고 가정했으며, 지금 세법을 적용했습니다.

거주 요건이 없는 집이나 요건을 채운 집은 12억원 이하라 비과세입니다. 지정 후에 산 집을 살지 않고 팔면 일반 과세가 되어 3년 보유 공제 6%만 받고 9,490만원을 냅니다. 지정 후에 산 집이라면 2년 거주 계획부터 세워야 합니다.

프리미엄(양도차익) 1억원, 필요경비 없음, 만원 단위 반올림. 분양권은 장기보유특별공제가 없고 기본공제 250만원만 뺍니다.

분양권은 조정대상지역 여부와 관계없이 단일세율로 과세하고 장기보유특별공제가 없습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에도 들어가 다른 집을 팔 때 비과세와 중과 판단에 영향을 줍니다. 전매가 가능한지와 함께 분양권 양도세를 확인하세요.

동탄 아파트를 2026년 5월에 샀어요. 2년 살아야 하나요?

2026년 7월 1일 지정 전에 취득했으므로 지금 기준으로는 2년 보유만으로 비과세 요건을 갖춥니다. 다만 세대원 전체의 주택 수와 12억원 기준을 함께 확인합니다.

지정 전에 계약했는데 잔금은 7월 이후에 치렀어요.

조정대상지역 지정 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 확인되고 그때 세대에 집이 없었다면 거주 요건이 적용되지 않습니다.

분양권을 팔면 양도세가 얼마인가요?

보유 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 세율에 지방소득세 10%가 더해집니다. 프리미엄에서 기본공제 250만원을 뺀 금액에 세율을 곱합니다.

동탄 집을 팔 때도 토지거래허가가 필요한가요?

동탄구 아파트는 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이어서 매수자가 허가를 받고 실거주해야 합니다. 매도 기간을 넉넉히 잡아야 합니다.