- 분양권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 과세하고 조정대상지역 여부와 관계없습니다.
- 장기보유특별공제는 없고 기본공제 250만원만 뺍니다.
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대의 주택 수에 들어갑니다.
- 입주 후 주택이 되면 주택 세율과 비과세 규정을 적용받고, 잔금을 치를 때 조정대상지역이면 2년 거주 요건이 붙습니다(지정 전 계약한 무주택 세대 제외).
분양권과 주택의 세율
| 보유기간 | 분양권 | 주택·조합원입주권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 60% | 기본세율 6~45% |
지방소득세 10%가 더해집니다.
계산 사례: 프리미엄별 양도세
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 프리미엄 (양도차익) | 1년 미만 (70%) | 1년 이상 (60%) | 1년 이상일 때 남는 금액 |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 3,658만원 | 3,135만원 | 1,865만원 |
| 1억원 | 7,508만원 | 6,435만원 | 3,565만원 |
| 2억원 | 1억 5,208만원 | 1억 3,035만원 | 6,965만원 |
양도소득세와 지방소득세 합계, 만원 단위 반올림. 기본공제 250만원을 빼고 필요경비는 없다고 가정했습니다.
1억원 프리미엄을 1년 안에 팔면 세금이 프리미엄의 4분의 3을 넘습니다. 분양권 세율은 단일세율이라 부부가 나눠 가져도 기본공제 250만원을 각자 받는 것 외에 누진 효과가 없습니다.
주택 수에 들어가는 분양권
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어갑니다. 집 한 채와 분양권 하나를 가진 상태에서 집을 팔면 2주택으로 보아 비과세를 받지 못하는 것이 원칙이고, 요건을 갖추면 일시적 2주택처럼 종전 집 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 일시적 2주택
입주 후 팔 때
완공 후 잔금을 치르면 주택이 되어 그날(잔금일, 그때 완공 전이면 완공일)부터 주택 보유기간을 셉니다. 1세대 1주택 비과세의 2년 거주 요건도 이 취득일에 조정대상지역인지로 판단합니다. 다만 지정 전에 분양계약을 하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주 요건이 없습니다. 동탄처럼 최근 지정된 지역은 계약금 낸 날과 잔금일을 함께 확인하세요. 동탄 양도세
함께 보면 좋은 안내
동탄 분양권 사례를 보려면동탄 양도세분양권으로 갈아탄다면일시적 2주택비과세 요건을 보려면1세대 1주택 비과세신고 일정을 보려면양도세 신고자주 묻는 질문
분양권도 1주택 비과세가 되나요?
분양권 상태로 팔면 비과세가 없습니다. 입주해 주택이 된 뒤 요건(2년 보유, 필요하면 2년 거주)을 갖춰 팔아야 비과세를 받을 수 있습니다.
분양권 양도차익은 어떻게 계산하나요?
받은 금액에서 그동안 낸 계약금과 중도금 등 취득에 든 금액을 뺀 프리미엄이 양도차익입니다. 확장·옵션 비용처럼 취득가액에 들어가는 비용이 있는지 확인합니다.
부부가 공동으로 분양권을 가지면 세금이 줄어드나요?
양도차익이 지분대로 나뉘어 기본공제 250만원을 각자 받지만, 분양권 세율은 단일세율이라 누진 효과는 없습니다.