광교 아파트 갈아타기, 2년 안에 못 팔면 양도세가 얼마나 늘까

광교 갈아타기, 이런 상담이 많습니다

광교신도시(광교택지개발지구)는 수원 영통구를 중심으로 팔달구·장안구 일부와 용인 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일부에 걸쳐 있고 모두 조정대상지역입니다(기흥구는 2026년 7월 1일부터). 광교 아파트를 팔고 수지, 분당, 서울처럼 다른 조정대상지역으로 옮기는 경우가 많아 이번 처분기한 단축의 영향을 가장 크게 받는 지역 중 하나입니다.

행정구역

수원 영통구 이의동·하동·원천동 일대, 팔달구 우만동·장안구 연무동 일부, 용인 수지구 상현동·기흥구 영덕동 일부

규제지역

모두 조정대상지역·투기과열지구(기흥구는 2026년 7월 1일부터), 아파트는 토지거래허가구역(수원·수지 2026년 12월 31일까지, 기흥 2027년 12월 31일까지)

자주 보는 양도

광교 아파트를 팔고 수지·분당·서울로 갈아타기

바뀐 규칙: 조정대상지역끼리는 2년

어느 경우든 종전 집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 사야 하고, 종전 집은 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖춰야 합니다.

계산 사례: 2016년 8억원에 산 광교 아파트를 16억원에

2016년 8억원에 사서 10년 동안 살아온 광교 아파트가 있는 상태에서 2026년 9월 수지구에 새 아파트를 샀습니다. 광교 아파트를 16억원에 팔 때 기한 안과 기한 초과를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 2016년에 8억원에 사서 10년 보유·거주했고 필요경비는 2천만원으로 가정했습니다. 새 집을 2026년 9월에 샀다면 처분기한은 2028년 9월이므로, 세 번째 열은 기한을 넘겨 2028년 안에 팔 때 정부 세제개편안의 2028년 세율(2주택 + 10%p)을 가정한 것으로 국회 통과 전입니다.

기한 안에 팔면 12억원 초과분만 과세하고 장기보유특별공제 80%를 받아 464만원입니다. 기한을 넘기면 비과세가 사라지고 파는 광교 집이 조정대상지역이라 중과까지 붙어 4억 9,072만원이 됩니다. 정부안이 통과돼도 기한을 넘겨 2028년에 팔면 4억 520만원, 2029년 이후에 팔면 4억 9,072만원입니다.

갈아타기 전에 확인할 것

• 기한은 새 집 계약일이 아니라 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 셉니다.
• 종전 집을 먼저 팔고 새 집 잔금을 치르면 일시적 2주택 기간 자체가 생기지 않아 가장 안전합니다.
• 새 집이 분양권이나 입주권이면 별도 특례 요건을 따로 확인해야 합니다. 분양권 양도세
• 종합부동산세의 일시적 2주택 특례도 같은 기준으로 바뀌어 2027년 6월 1일 과세기준일부터 적용됩니다.
• 12억원 초과 부분 계산은 고가주택 양도세에서 자세히 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문