핵심 요약
- 예정신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이고, 부담부증여의 채무 부분은 3개월입니다.
- 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
- 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 샷시·확장 같은 자본적 지출은 필요경비로 인정되지만 도배·장판 같은 수선비는 인정되지 않습니다.
- 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.
신고 기한
| 양도일 (잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) | 예정신고·납부기한 |
|---|---|
| 2026년 10월 15일 | 2026년 12월 31일(목) |
| 2026년 11월 30일 | 2027년 1월 31일(일), 실제 기한 2027년 2월 1일(월) |
| 2026년 12월 20일 | 2027년 2월 28일(일), 실제 기한 2027년 3월 2일(화) |
기한 마지막 날이 토요일, 일요일, 공휴일이면 그다음 영업일까지입니다. 부담부증여의 채무 부분은 3개월입니다.
필요경비로 인정되는 것과 안 되는 것
| 인정되는 비용 | 인정되지 않는 비용 |
|---|---|
| 취득세, 법무사 비용 | 주택담보대출 이자 |
| 살 때와 팔 때의 중개수수료 | 도배, 장판, 페인트 |
| 발코니 샷시, 확장 공사, 보일러 교체 등 자본적 지출 | 싱크대 교체, 보일러 수리 등 수선비 |
| 양도 때 낸 계약서 작성 비용 등 양도비 | 이사 비용 |
2018년 4월 1일 이후 지출한 자본적 지출은 세금계산서·카드 영수증 같은 적격증빙이나 계좌이체 같은 금융거래 증명이 있으면 인정됩니다.
취득가액을 모를 때
매매계약서를 잃어버렸다면 실거래가 신고 자료나 등기사항증명서의 거래가액, 당시 대출 서류로 확인합니다. 그래도 확인할 수 없으면 양도가액을 기준시가 비율로 환산한 환산취득가액을 쓸 수 있습니다. 다만 직접 신축했거나 85㎡를 넘게 증축한 건물을 5년 안에 팔면서 환산취득가액이나 감정가액을 쓰면 건물분 환산취득가액(감정가액)의 5%를 가산세로 냅니다(산출세액이 없어도 부과).
가산세와 납부
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 무신고가산세 | 납부세액의 20% (부정행위 40%) |
| 과소신고가산세 | 적게 신고한 세액의 10% (부정행위 40%) |
| 납부지연가산세 | 하루 0.022% |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10%를 함께 신고·납부 |
| 분납 | 납부세액 1천만원 초과 시 일부를 2개월 안에 나눠 냄 |
준비 서류
- 살 때와 팔 때의 매매계약서
- 취득세 영수증, 중개수수료·법무사 비용 영수증
- 자본적 지출 공사 계약서, 세금계산서, 이체 내역
- 주민등록초본(거주기간), 가족관계증명서(세대 판단)
- 상속·증여받은 부동산이면 그때의 신고서와 평가 자료
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비과세면 신고하지 않아도 되나요?
양도가액 12억원 이하 1세대 1주택 비과세는 신고하지 않아도 가산세가 없습니다. 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 부분이 있어도 반드시 신고해야 합니다.
잔금 전에 등기를 먼저 하면 양도일은 언제인가요?
잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일이므로 등기접수일이 양도일이 됩니다.
같은 해에 집과 토지를 함께 팔았어요.
각각 예정신고를 하고, 다음 해 5월 확정신고 때 양도소득을 합산해 누진세율로 다시 계산합니다. 합산으로 세금이 늘 수 있으니 매도 연도를 나눌지 미리 검토합니다.
상담료가 따로 있나요?
30분 상담은 110,000원입니다. 상담 후 양도세 신고를 맡기시면 상담료를 신고 수수료에서 차감합니다.