토지 양도세 비사업용 토지 판정과 자경농지 감면

핵심 요약

사업용 판정 기준

토지	사업용으로 보는 주요 요건
농지	소유자가 농지 소재지(같은 시군구, 연접한 시군구, 직선거리 30km 이내)에 살면서 직접 경작. 시 지역 주거·상업·공업지역 안 농지는 원칙적으로 비사업용(편입 후 일정 기간 등 예외)
임야	소유자가 임야 소재지에 살거나 산림경영계획 인가를 받는 등 요건 충족
나대지·잡종지	건물을 지어 사업에 쓰는 등 용도에 맞게 사용
상속받은 농지·임야	상속일부터 5년 안에 양도하면 사업용

기간 기준: 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 전체 보유기간의 60% 이상 중 하나를 채우면 사업용으로 봅니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

항목	사업용 토지	비사업용 토지 (지금)	비사업용 토지 (2028년 정부안)
양도차익	3억원	3억원	3억원
장기보유특별공제	15년 30%	15년 30%	없음
과세표준	2억 750만원	2억 750만원	2억 9,750만원
적용 세율	기본세율	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
양도세 (지방소득세 포함)	6,480만원	8,763만원	1억 6,787만원

만원 단위 반올림. 15년 전 1억원에 산 토지를 4억원에 팔고 필요경비와 감면은 없다고 가정했습니다. 세 번째 열은 2026년 8월 정부 세제개편안을 가정한 것으로 국회 통과 전입니다.

지금은 비사업용이어도 장기보유특별공제를 받아 사업용과의 차이가 2,283만원입니다. 정부안이 확정되면 2028년부터 공제가 사라지고 추가세율이 높아져 1억 6,787만원으로 늘어납니다. 처인구 토지 사례는 용인 양도세에 계산해 두었습니다.

배우자나 부모님께 증여받은 토지를 2023년 이후 증여분은 10년, 그 전 증여분은 5년 안에 팔면 원칙적으로 증여자의 취득가액으로 계산합니다. 증여 후 양도 이월과세
상속받은 토지는 상속세 신고 때의 평가액이 취득가액이 됩니다. 상속 후 양도세
토지거래허가구역 토지를 허가 전에 잔금을 받았다면 허가일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.
오래전에 산 토지의 취득가액을 모르면 환산취득가액을 쓸 수 있습니다. 양도세 신고

비사업용 토지를 사업용으로 바꾸면 되나요?

양도 전에 일정 기간 이상 사업에 쓰면 사업용으로 볼 수 있습니다. 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년 등 기간 기준을 채워야 하므로 미리 계획해야 합니다.

상속받은 땅은 비사업용인가요?

상속받은 농지·임야를 상속일부터 5년 안에 팔면 사업용으로 봅니다. 그 뒤에는 실제 이용 상황으로 판단합니다.

토지 양도세 신고는 언제 하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 토지거래허가구역에서 허가 전에 잔금을 받았다면 허가일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.